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对话孟晓苏:房地产企业接连受困,问题究竟出在哪儿?

时间:2022-04-30 点击:83

核心提示:上期视频,巨浪视线联合财经五月花,特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士,在《袁来如此》栏目共同探讨了“...

上期视频,巨浪视线联合财经五月花,特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士,在《袁来如此》栏目共同探讨了  “中国房地产发展是否见顶”“限购政策”“保障性住房”。本期将继续探讨“预计下半年房地产信心会回归”等相关热门话题。

大家过度解读了房住不炒

袁满:我这两天看到一个段子,有这么一句话,就是说“目前资本无序扩张的问题已经初步得到了遏制,接下来的工作重点是要防止资本无序收缩”,我觉得这个很有意思。就是说这个实际上某种程度上反映了市场对于调控者的一种反应。

孟晓苏:我看到一些专家的说法,说资本无序扩张,应该说的是国有资本,民营资本本身有约束机制,它不会无序扩张,我倒不大认同这种说法。资本需要节制,也需要一定政策的调控,关于说这就变成无序收缩了,我就不知道这个序何在?实际上现在收缩是受信心的影响,是受整个经济大形势的影响,也受国际上政治形势的影响

什么叫无序?中央的精神很明确,明明是去年年初就确定了关于稳地价、稳房价、稳预期的三稳,结果来了一个无序调控,你看从去年下半年,愿意干什么干什么,这个部门坚持不放松,那边又从金融上打压,房卖不掉,当然负债率高,接着就划三条红线。结果搞得整个房地产市场冷清,最后搞的是居民预期不良,影响到了经济发展全局。

袁满:所以我的理解资本的无序收缩,实际上是跟无序的调控有关系。

孟晓苏:今年能不能做到稳,我现在仍然还是有些担心。

袁满:您的担心是什么?

孟晓苏:你首先要有信心,但是现在购买者没有信心,去年经济出现的问题,中央已经用12个字把它说得很透彻了,叫做需求收缩,供给冲击,(预期)转弱。你看这三段话,12个字用得非常贴切,需求收缩,这里面不是萎缩,是收缩,这里有人为的性质,预期转弱,没有说预期萎缩,没有说预期萎靡不振。

袁满:预期还在。今年实际上是叫房住不炒,叫租售并举,实际上我理解这里面就是“住”是要保证你的刚需,客观的民生需求,不炒理解为就是一个去金融化,或者说要持续希望去杠杆,能够良性发展,租售并举,很明显的就是要发展一些长租市场,甚至一些保障房市场的发展。

那么在这里面目前我想问问您,房地产市场是一个资金密集型的行业,其实本身它跟金融就有着非常非常紧密的联系。比如有些数据,我们的居民资产配置当中60%的家庭资产都在地产上,社会融资的存量当中20%也是在房地产行业。如果说想不让房地产行业去金融化,或者说去杠杆,中间有没有一个度需要去拿捏的?

孟晓苏:“房住不炒”这句话说得非常到位,它强调了住房的居住属性,但是并没有否定住房的财富价值,并不是说只有第二套第三套房才是有货币化的问题,第一套房,有些低收入者能够买得起的第一套房也有财富价值,是全国人民的房产价值,平均下来是占了家庭财富的60%。至于说倒买倒卖的这种炒房行为,这是要遏制的,遏制了没有?遏制得非常有效,你想房地产调控已经这么多年了。

袁满:反正从限购就开始遏制了,刚需都有点受影响了。

孟晓苏:但是现在的问题是对于“房住不炒”这句话,在理解上往往是过度,往往是偏颇。他们把房子用来住的,不是用来炒的,至少演绎成为四种不同的情形:

第一种情形叫做房子是用来住的,不是用来买的,他限制老百姓买房。第二种情形,是叫房子是用来住的,不是用来卖的,限制开发商卖房,第三个,演绎为房子是租的,不是用来卖的,这就过分了,违背了租售并举的原则。第四个,甚至是说房子只能单位购买,个人只能租住公房,还把它说成改革,这怎么是改革?在房改之前,全国的老百姓都是住公房,那时候是蜗居状态。所以现在需要恢复本源,明确房子是用来住的,不是用来炒的定位。

怎么正确投资房地产

袁满:但是有一个是不是可以做出一个预判,就是说在房住不炒这样一个大的趋势下,房地产作为财富或者作为金融的属性,前期过度、过高的这个比例或者成分会往下回落一些,比如说在家庭资产当中,大家现在说的这60%很多人直接买的就是房子,将来会不会这种家庭跟房子相关的资产配置,无论是比例、形式都会产生变化?

孟晓苏:远期是这样,近期则不然。你看这些年,金融管控出了多少事?还说房地产是灰犀牛,明明金融乱象才是灰犀牛,特别是以金融创新名义推出的P2P。

袁满:现在很明确,房地产依然是支柱产业。

孟晓苏:最近股市又下跌,请问居民的证券化资产还是像人民预期那样增加吗?但是房产仍然在增值,你再怎么打压,他本身的资产还在。

袁满:说房地产是灰犀牛的声音,这个可能是跟我们金融跟房地产的捆绑是非常非常紧密有关系的,比如说当房地产公司,我们近期看到它出现债务危机或者流动性问题的时候,或者是每一轮大的调控的时候,金融反应得会比较大,都会产生银行的信贷问题,包括保险公司说踩雷,信托公司也是说底层资产兑付产生问题,最后涌到资产管理公司,AMC,让他们解决。这种捆绑实际上某种程度也体现了,目前房地产市场的资金来源,间接融资成分比较高,捆绑得比较紧。但是我们反观房地产市场本身的发展,是不是也有一些自己的问题?

孟晓苏:你谈到了关于房地产过度金融化的问题,其实房地产产业在国外就把它叫做高风险行业,它的风险来自哪里?在中国主要来自金融政策的举棋不定,左右摇摆,你看过踢球吧?足球从左边线一直能踢到右边线,它连中间环节都没有,这就是我们金融机构应该做的事。有的时候,你看到从盲目放贷到突然抽紧,让房地产业猝不及防,没有中间层级。

袁满:就是晴天送伞,雨天收伞是吗?

孟晓苏:这个让我想起一个相声,侯宝林老先生说的,说两个人喝醉了酒斗嘴,一个人拿出手电棒往那儿一放,一按电门,一道光柱打到上面。你说你没喝醉,没喝醉你能顺着柱子爬上去吗?那个说我没醉,我不爬,我爬半截,你一关电门我掉下来。

最近发生的房地产商爬光柱,金融系统一会儿是让你爬光柱,一会儿是关电门,去年下半年关电门关得太狠了。

袁满:但是这个话我又反过来说,因为实际上现在的金融机构他们也会算自己的账的,他对于行业前景如果没有预期的话,他不会把这钱放出去。比如说银行收到的存款或者各种各样,他必须要投出去,他首先就要去找什么能吸纳我这么大规模资金的行业。第二,收益率还能够达到比较高。第三,风险,风险和收益率匹配,他们(找)来(找)去,发现也就房地产。说这个金融机构电门一会儿开,一会儿关,好像也不是单一它一个行业的事,其实是一个大的结构性的问题,包括我们增长方式的问题。

孟晓苏:房地产本身的问题在哪里?这个怨不得金融部门,为什么金融会出现这种突然把球从左边到右边,突然转向,就是应对不了房地产本身这样一个高风险的行业。

孟晓苏:再谈谈远期,远期,我相信你的这个说法是对的,因为我们毕竟现在是在房产价值中比例太多是因为金融资产太少,金融资产随着未来的经济发展,特别是随着资产证券化的发展,把不少的这些稳定的资产,这些稳定收益资产变成证券化资产,为老百姓分别来持有,并且可以在股市上交易,这才可以形成中国老百姓更多的金融资产。

袁满:我觉得从大的形势上来说,其实现在应该说是与保障房或者租赁市场相关的REITs发展,应该是一个很好的政策空间。这个也就是说预判着未来老百姓将来想要投资房地产,不见得非得去买一套房,然后去赌房价怎么涨,你可以分享通过买REITs,买一些与房地产相关的金融产品、证券等等,去分享这个市场发展的长期相对稳定的收益。

孟晓苏:我提倡REITs多年,15年的呼吁,我就像卞和献玉一样,跪献了15年。那时候在2005年开始,(我)就提倡要把REITs引入中国,但就是因为上面沾了“房地产”三个字,它叫做房地产投资信托基金,所以就把它也当成洪水猛兽,淡化它淡漠它,直到前年,国家发改委和中国证监会推出了基础设施资产证券化,他们把它翻译成不是房地产,而是不动产。怕资金流向房地产,所以说流向不动产吧,把基础设施资产证券化推出来了,这是一个很重要的举动,让REITs在中国,过去光是呼吁,总算是落地了。现在已经有了11单。

袁满:其实这样反向倒过来也可以使得这个市场的发展更加平稳,因为他获得的是一个长线资金。

但是很多人不知道什么叫REITs,能不能稍微给大家普释一下,什么是REITs。REITs,适合哪一类投资人?

孟晓苏:REITs,Real Estate InvestmentTrust,上个世纪60年代就在美国产生,到了2000年左右进入到亚洲国家和地区。如果要用一个简单的话来概括,我把它概括为叫不动产收益权进入资本市场流通,如果用简单的老百姓可以理解的话,首先是不动产,不动产又不是把房子,而是把收益权。

袁满:租金、物业收入。

孟晓苏:是收益权,把它拿到资本市场上,也就是变成证券化了,去流通,就可以交易了。

那么这种产品非常适合中国的市场,首先中国的物业市场规模很大,到现在初步计算,我们的房产价值已经达到400万亿了,还有基础设施的价值,有人说是120万亿,有人说是150万亿,你看这么大的规模,这比现在的资本市场大得多,就是一部分拿出来证券化,也就足以形成一个规模巨大的不动产的资本市场了。

再一个,老百姓从自古以来就愿意买房子,置地,现在没有这些证券化的资产可买,他就买第一套房、第二套房,第三套房,你限制他,他也想办法去买,他自己去出租,自己去收租金。你要有了证券化的东西,他就不需要一人买几套房了。

第三个,中国的不动产市场,特别是房产市场,增值的潜力很大,很多人算算账,说15年房子增值10倍了,差不多北上广深和其他城市都是这个情况,这种增值就被老百姓持有证券化的不动产资产提供了一个很好的条件,安全性,稳定性,再加上可交易性。这样就使得老百姓有了一个很好的持有的资产,并且会形成一个持有的愿望。

袁满:投资人一般也会比较关心收益率的情况,美国的收益大约在12%。

孟晓苏:你说得对,美国的收益情况在2016年由美国的不动产协会会长斯蒂文先生,在三亚把这个资料交给我的,年增幅是12.2%,比股票、证券、基金、理财都高,而且更是跑赢了通胀。

它为什么能够增值那么高呢?主要是三种收益来源,一种叫做安全分红,第二种叫做资产增值,房产增值是这里面主要的部分,第三个叫股票溢价,三者相加。

再说说什么人喜欢这种资产?投机性炒作的,国际热钱,它不喜欢,主要还是长线的、稳健型资本,他们喜欢这样的资产。各国的主权基金,还有养老金、社保基金,他们都愿意持有这样的资产。

袁满:前两天还有代表呼吁国有的股权划转,说现在社保基金划转覆盖比例还是太低,其实像刚才讲的REITs也是一种可以用于社保投资的资产。

孟晓苏:这样的话就可以大量资金流到这个领域,这对于我们现在提倡的房住不炒有非常大的支撑意义,那时候房子真的不是用来炒的了,它就是用来住的,什么是用来炒的?它的证券是用来炒的,你愿意买愿意卖都可以。

袁满:中国某些部门主要在呼吁,有的做出了决定,要把保障性租赁房进入到REITs试点,下一步应该呼吁,把商品化的租赁房也进入REITs试点,然后再把REITs试点逐渐推广,变成中国老百姓容易持有的一种资产。这样的话,我们才能逐步实现中国老百姓持有的财富比例,从原来只是过多持有房产,或者房产占有很多比例,慢慢转向证券化持有的这些资产。

孟晓苏:这样的话,我们中国的直接融资就会进一步发展,现在中国的直接融资占的比例太少。

预计下半年房地产市场信心回归

孟晓苏:我们本来通过房改推动的是住房商品化,结果住房商品化后来被限购所阻碍,本来向全国人大汇报,什么叫限购?临时性措施,我们搞限购,这是在2009年2010年去汇报的。结果一看,已经到现在实行了12年了,到现在为止是叫做积恶成习,大家都认为限购是个常态了。

你把一些限购现在的政策取消,你让市场重新活跃起来,你看他卖得出去卖不出去。

袁满:现在实际上在买房的这一端,我们已经看到有些政策是放松的,尤其是银行的贷款,首付比例,贷款利率,甚至有的地方把第二套房的首付的比例也由60%降到了30%,都在放松。您觉得这些政策的力度够吗?

孟晓苏:首先要肯定这个政策的突破都是按照中央精神办的。现在各地已经开始用因城施策的办法突破了一些政策限制。但是这还是局部的,不是全局。还是各地在冒着风险突破一些主管部门的障碍,而不是主管部门主动去掉这些障碍。

我们现在出现了两部分干部,一部分是在那儿设障碍的,一部分是在那儿突破障碍的,我们宝贵的财政资金就用在这两部分人的内斗和消耗上,这犯得着吗?为什么不能够从源头上去反思这些政策,去采取一些调整政策大的做法,来把政策恢复过来呢?

谈到老百姓的信心问题,也是需要时日的。现在信心不足是人为造成的,需要用政策的调整让老百姓的信心恢复,需要看到房价上涨的迹象,或者出现明显的房价上涨,这些老百姓才能够重新回到楼市。

说到这儿就应该谈到房地产本身的地位和作用。还是从根本上改变房地产政策,如果不是一股脑作为不良资产,消极处置,而是积极从前端影响政策,促进整个楼市政策的改变,恢复到我们的市场经济,市场化。

孟晓苏:是不是不用到信达(注:不良资产处置管理公司)就可以把它处置好了呢?

袁满:还没变成不良,还处在存疑阶段,疑似阶段,慢慢这块就涨起来了,不良那块可能压力也小了。

孟晓苏:因为你处置不良资产的同时,又给国有银行增加了资本金,资本金是发债,现在我们为什么不能够吸取经验和教训,我们把这些事情办得更巧妙一些呢?

袁满:金融监管部门已经开始计划要把保障性住房的贷款,从贷款集中度当中剔除。实际上顺着这个路去推演,比如说我们去年大家谈论比较多的三道红线,包括对于房企在融资上的各种方式的约束,今年会不会在这个端口,也就是房企本身的端口会有进一步的放松或者支持?

孟晓苏:中央的精神已经非常明确,要求的是促进房地产业平稳发展和良性循环,这个政策我看不像过去那样容易被人曲解了,所以按照这个政策真正贯彻下去,我相信下半年的信心会回归,下半年中国的楼市和整个经济会好起来。

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